Tại sao không nên mua nhà vi bằng?

Nhiều người mua nhà rẻ bị thuyết phục bằng “vi bằng” vì nghĩ có Thừa phát lại lập thì giao dịch hợp pháp. Thực tế, vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật; không thay thế công chứng/chứng thực và không làm phát sinh quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp), rồi vẫn phải làm thủ tục đăng ký để Nhà nước ghi nhận. Vi bằng còn bị cấm lập để “xác nhận việc ký tên” trong những hợp đồng thuộc phạm vi công chứng/chứng thực. Vì vậy, mua nhà chỉ bằng vi bằng dễ gặp rủi ro: không sang tên được, không vay ngân hàng được, bị tranh chấp/siết nợ/thu hồi, hoặc phải kiện tụng kéo dài.

Hiểu đúng bản chất “vi bằng”

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu. 

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực hay giấy tờ hành chính khác. 

Nghĩa là: vi bằng có thể chứng minh “đã giao tiền, đã giao giấy tờ, đã bàn giao nhà, hiện trạng nhà lúc đó ra sao…”, nhưng không tự biến việc mua bán thành “sang tên hợp pháp”.

Vì sao “Tại sao không nên mua nhà vi bằng?” là câu hỏi rất thực tế

Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng/chứng thực theo Luật Đất đai 2024. 

Bộ luật Dân sự cũng nhấn mạnh: hình thức là điều kiện có hiệu lực nếu luật có quy định; luật yêu cầu công chứng/chứng thực/đăng ký thì phải tuân theo. 

Trong khi đó, Nghị định về Thừa phát lại còn quy định không được lập vi bằng để “xác nhận việc ký tên” trong hợp đồng, giao dịch thuộc phạm vi công chứng/chứng thực. 

Kết luận dễ hiểu: “mua bán nhà đất” mà chỉ làm vi bằng, không công chứng/chứng thực đúng quy định và không đăng ký, thì gần như bạn chưa nắm chắc quyền của mình.

Những rủi ro thường gặp nếu mua nhà bằng vi bằng

Không sang tên được: cơ quan đăng ký đất đai thường yêu cầu hợp đồng công chứng/chứng thực và hồ sơ hợp lệ; vi bằng không thay thế được. 

Dễ dính “nhà không đủ điều kiện”: đang tranh chấp, đang thế chấp ngân hàng, bị kê biên, nằm trong quy hoạch, hoặc người bán không phải chủ thật. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện tại thời điểm lập, không “bảo đảm pháp lý” cho tài sản. 

Rủi ro mất tiền cọc/tiền mua: khi có tranh chấp, bạn có thể phải kiện để đòi lại tiền, chứng minh giao dịch, chứng minh thiện chí… kéo dài thời gian và chi phí.

Cách làm an toàn (từng bước, dễ áp dụng)

Yêu cầu bên bán xuất trình giấy chứng nhận (sổ hồng/sổ đỏ) và giấy tờ nhân thân; nếu là tài sản chung vợ chồng/hộ gia đình phải có đủ người ký.

Kiểm tra tình trạng thế chấp, tranh chấp, hạn chế giao dịch tại nơi đăng ký đất đai hoặc qua thông tin do cơ quan có thẩm quyền cung cấp.

Chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực theo đúng trường hợp luật cho phép. 

Nộp hồ sơ đăng ký biến động/sang tên theo quy định để Nhà nước ghi nhận quyền.

Nếu bên bán chỉ đề nghị “làm vi bằng”: hãy coi đó là dấu hiệu rủi ro rất cao. Vi bằng (nếu có) chỉ nên dùng cho các việc phụ trợ hợp pháp như ghi nhận hiện trạng, bàn giao, giao nhận tiền trong một thỏa thuận hợp pháp; không dùng để “thay” hợp đồng mua bán nhà đất. 

Kết: Nếu bạn đang băn khoăn “Tại sao không nên mua nhà vi bằng?”, câu trả lời gọn nhất là: vi bằng không phải giấy tờ chuyển quyền, không thay công chứng/chứng thực và không tự giúp bạn sang tên. 

 Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, nên khi phát sinh tranh chấp, bạn vẫn có thể mất rất nhiều thời gian để đòi quyền lợi. Cách an toàn là đi đúng quy trình: kiểm tra pháp lý, ký hợp đồng đúng hình thức luật yêu cầu, rồi đăng ký sang tên. Làm được vậy, bạn mới thực sự “cầm chắc” quyền với căn nhà mình mua, hạn chế tối đa nguy cơ tiền mất, nhà không đứng tên, và tranh chấp kéo dài.